Статьи
06.04.2018 16:23

Какие работы и с какой периодичностью должен делать нам ЖЭК

Коммунальный ЖЭК остается собственностью территориальной громады со всеми вытекающими последствиями (территориальная громада может потребовать отчет, – как эффективно от ее имени управитель – городской совет – управляет ее собственностью?).

У многих граждан бытует мнение, что коммунальных ЖЭКов уже давно нет, их заменили частные управляющие компании. Это неправда! Коммунальный ЖЭК никуда не делся, просто теперь коммунальный ЖЭК выполняет роль управляющей компании. 

В новом году в Днепре мы получили платежки с новым тарифом на содержание домов и придомовых территорий. Первая реакция – возмущение: «Почему так дорого?! За что мы платим?».

Чаще всего говорят: «В моем доме вообще ничего не делают, за что я плачу?» А доказать это вы можете?

Во-­первых, что-­то таки делают. Если бы не делали, то сидели бы вы без тепла, без воды, газа и электричества. Но вы чувствуете, что вас обманывают и полагающихся вам услуг недодают. Поэтому предлагаю разобраться в том, что вам положено получать, за что вы платите, а что у вас бессовестным образом воруют.

Чтобы что­то доказать, вначале изучите предмет. А вот когда разберетесь и докажете, тогда и предъявляйте претензии. Ведь на этом все и построено – на нашем незнании предмета.

Есть в нашем законодательстве один очень полезный документ – Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные Государственным комитетом Украины по вопросам жилищно­коммунального хозяйства (Приказ № 76 от 17.05.2005 года).

Начнем с самого интересного – техническое обслуживание жилых домов. Как проверить, выполняет ли управитель это техническое обслуживание? Когда­-то мне работники ЖЭКа говорили: «Если у вас все работает, то значит – выполняем».

Правила по этому поводу говорят: техническое обслуживание жилых домов включает работы по контролю, наладке и регулированию. Контроль осуществляется методом технического осмотра, который бывает плановый (общий и профилактический) и неплановый.

Общий плановый осмотр предусматривает комплексное обследование комиссией элементов дома и наружного благоустройства (например, лавочек во дворе). Проводиться такое мероприятие должно два раза в год (весной и осенью) и оформляться актом.

Для того, чтобы убедиться в проведении этого мероприятия, попросите (письменно) предоставить вам копии этих актов.

Если в вашем доме более полугода течет крыша или в подвале стоит вода (или еще что­то поломалось), то это значит, что плановый общий осмотр у вас не проводился, со всеми вытекающими из этого последствиями (на каком основании подняли тариф, если должным образом не выполняете то, за что вам платят?).

Профилактический осмотр осуществляется узкими специалистами, является составной частью технического обслуживания и предполагает устранение мелких неисправностей, наладку и регулировку. Результаты записывают в специальный журнал.

А теперь, самое интересное – периодичность профилактического обслуживания элементов здания и предельные сроки неотложной ликвидации выявленных неисправностей – все описано в Приложениях 2 и 3 Правил.

Крыша – техническое обслуживание через 3­-6 месяцев. Если выявлено протекание мягкой кровли (рубероид, толь), то предельный срок устранения – 5 суток. Если протекает шиферная (или металлическая, или черепица), то устранить протекание должны в течение 1 суток. Если обнаружены неисправности в системе организованного водоотвода (водосточные трубы, воронки и прочее), то неисправности устраняют за 5 суток; внутренний водосток – 2 суток, внешний водосток – 5 суток.

Деревянные конструкции столярные изделия – техническое обслуживание через 6­-12 месяцев.

Каменные, железобетонные конструкции и панели полносборных строений и межпанельные стыки – техническое обслуживание через 12 месяцев.

Внутренняя и внешняя отделка – техническое обслуживание производится 1 раз в год.

Если при профилактическом осмотре наружной стены дома выявлено отставание штукатурки, что угрожает ее обрушению: предельный срок устранения этой неприятности – 1­5 дней; если выявили разрушения в цокольной части – то за 5 дней должны устранить.

Если при профосмотре выявили потерю связи отдельных кирпичин, которые могут упасть кому­то на голову – устраняется немедленно; если протекают стыки панелей – устранение за 7 дней.

Выявили разбитое оконное стекло или сорванные рамы? Зимой должны устранить за сутки, летом – за 5 дней.

Полы – техобслуживание 1 раз в год, перила на лестницах – 2 раза в год.

Газоходы – через 3­-6 месяцев, вентиляционные каналы – через 1 год; вентиляционные каналы на кухнях – 3-­6 месяцев. Дымоходы проверяют ежемесячно. Если выявили неплотности в дымоходе или газоходах, на устранение дается 1 день.

Системы водопровода, канализации, горячего водоснабжения – техническое обслуживание через 3­-6 месяцев. Если течет кран или смывной бачок, протекает труба или ее соединение – устраняется немедленно.

Системы централизованного отопления в квартирах, на чердаке и в подвале, на лестничной клетке – техническое обслуживание через 3-­6 месяцев, осмотр производится в отопительный период.

Электропроводка открытая – техническое обслуживание через 3-­6 месяцев, закрытая – через 6-12 месяцев. Светильники на лестничных клетках, вестибюле и прочих местах общего пользования – через 3 месяца. Неисправности электропроводки должны устраняться немедленно.

В структуре тарифа техническое обслуживание внутридомовой системы холодного водоснабжения стоит 0,338 грн. на 1 м2 общей площади квартиры; техническое обслуживание внутридомовой системы теплоснабжения – 0,41 грн на 1 м2; то же канализации – 0,043 грн./м2. Обслуживание дымовых и вентиляционных каналов – 0,144 грн/м2; сети электроснабжения – 0,1086 грн/м2.

Обобщенные ведомости о техническом состоянии дома и о проведенных ремонтах должны отражать в техническом паспорте дома. Выявленные при осмотре дефекты, деформации конструкций или отделки здания, которые могут привести к снижению несущей способности и стойкости конструкций или здания, обвалам или нарушению нормальной работы оборудования, должны устраняться. На основании составленных актов, в месячный срок, исполнитель услуг (ЖЭК) должен установить объем работ для подготовки здания и его инженерных сетей к эксплуатации в последующем осенне­зимнем периоде; определить объем работ текущего ремонта и объем работ для капитального.

Состав работ по техническому обслуживанию дома вносят в план­график, который исполнитель услуг составляет на неделю, месяц и год.

Заявки на неисправность инженерных сетей или конструкций должны рассматриваться в день их поступления. Если сразу устранить не получается, то об этом письменно должны сообщить потребителю услуг, с указанием срока, когда неисправность будет устранена. Если в указанный срок не устранили, то это является фактом невыполнения работы. Если в заявке указаны неисправности, связанные с обеспечением безопасности, то устранение неисправностей должно быть немедленным.

Текущий ремонт предусматривает систематическое и своевременное поддержание эксплуатационных качеств здания и его инженерных сетей. Если капитального ремонта у вас не предвидится, то в текущий ремонт могут войти отдельные виды работ, которые квалифицируются как капитальный ремонт. Периодичность текущего ремонта определяет ЖЭК и вносит в годовой план текущего ремонта. Когда в вашем доме провели текущий ремонт, собирается приемная комиссия, в которую могут включить и представителей дома.

В структуре тарифа текущий ремонт стоит 1,568 грн на 1 м2 общей площади квартиры.

Задайте вопрос ЖЭКу – какие виды работ по вашему дому он включил в текущий ремонт, и какие работы по текущему ремонту вашего дома он выполнил в прошлом году.

Подготовка дома к зиме включает такие работы:

  • устранение неисправностей стен, фасадов, чердака, окон и дверей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло­, водо­ и электроснабжения;
  • приведение в порядок придомовой территории с обеспечением отвода дождевых и талых вод от отмостки, оконных приямков и подвалов;
  • обеспечение гидроизоляции фундаментов, стен, подвала, цоколя;
  • гидравлические испытания, ремонт, наладка и проверка всего оборудования, которое обеспечивает подачу тепла в дом;
  • подготовка внутренних систем водоснабжения и канализации, отопления и вентиляции.

Подготовка дома к летнему периоду включает такие работы:

  • тепловые сети: промывка систем, ревизия арматуры, восстановление или замена изоляции труб;
  • система отопления и горячего водоснабжения: ревизия запорной арматуры, восстановление изоляции, промывка радиаторов (если были нарекания).

Такой вид коммунальных услуг как уборка придомовой территории вызывает больше всего нареканий. С 2015 года коммунальные ЖЭКи уволили своих дворников, и теперь наши дворы метут работники частного предприятия (кто его собственник – все еще остается тайной, об этом даже не знает начальник ЖЭКа). Стоит эта услуга очень недешево (2,01 грн/м2 общей площади квартиры).

По правилам содержания жилья, убирать снег дворники должны приступать сразу же, как начался снегопад

Уборка придомовой территории производится согласно графику, который никто в глаза не видел. Поэтому вначале целесообразно будет попросить предоставить вам график уборки, площадь убираемой территории и еще хорошо бы знать стоимость 1 человека/часа этой уборки.

Периодичность уборки тротуаров зависит от количества пешеходов, которые проходят по этому тротуару (среднее количество пешеходов в час с 8 до 18 часов). Если до 50 человек в час, то ваш тротуар относится к I классу; если от 51 до 100 чел./час – то ко II классу, если больше 101 чел./час – то к III классу.

Летом тротуары положено поливать: I класса – 1 раз в 2 суток; II класса – 1 раз в сутки; III класса – 2 раза в сутки. Это рекомендация, которая практически нигде не выполняется.

Зимой снег должны убирать сразу же, как начался снегопад. Вначале убирают снег, а потом (при угрозе гололедицы) посыпают дорожки песком или специальной смесью. Рекомендованная периодичность уборки снега при отсутствии снегопада (это после того, как во время снегопада уже расчистили дорожки):

  • тротуары I класса – периодичность уборки через 3 дня (если температура на улице ниже минус 2 град. С, а если выше – то уборка производится через 1,5 дня);
  • тротуары II класса – периодичность уборки через 2 суток (при температуре выше 2 град. – через день).
  • тротуары III класса – периодичность уборки через 1 сутки (при температуре выше 2 град. – 2 раза в день).

С наступлением весны дворник должен обеспечить возможность отвода талых вод и очистку всей придомовой территории после окончательного таяния снега.

Если снег идет с вечера, а утром (часов в 9) вы вышли во двор, а дорожки все еще не расчищены, то ваш дворник выполняет свою работу не в полном объеме. Раньше мы бы ему все простили и вошли в его положение. Более того, помогли бы убрать снег. Но теперь, когда услуги дворника подорожали в два раза, мы будем требовать того, за что платим!

Очень удивилась сама и, думаю, хочу удивить вас. Оказывается в действующих Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий (далее – Правила), утвержденных Государственным комитетом Украины по вопросам жилищно­коммунального хозяйства (Приказ № 76 от 17.05.2005 года), есть раздел № 3.8. «Озеленение». По всей вероятности, работы по озеленению придомовых территорий тоже должен выполнять дворник. Может быть поэтому его услуги так дорого стоят?

Вот что входит в этот вид работ: уход за зелеными насаждениями, посадка, полив, борьба с сорняками и прочее.

Если вам еще не надоело, вернусь к техническому обслуживанию и ремонту (раздел 4 Правил), только более подробно.

Раздел 4.1, «Фундаменты и стены подвалов».

При эксплуатации дома управитель (управляющая компания) обязан обеспечить:

  • нормированный температурно­влажностный режим подвалов и техподполий;
  • исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;
  • устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;
  • предотвращение влажности и замачивания грунтов оснований фундаментов и конструкций подвалов и техподполий;
  • работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей.

При обнаружении признаков неравномерного оседания фундамента – следует немедленно осмотреть здание, установить маяки на трещинах, выявить причины деформации и их устранить!

С целью сохранения конструкций от проявлений конденсата и плесени организовывается (регулярно) сквозное проветривание!

Стенки приямков должны быть на 15 см выше уровня тротуара и отмостки, без трещин; их очистка от мусора и снега должна производиться не режа 1 раза в месяц.

Просадка, щели и трещины, которые образовались в отмостках и в тротуаре, заделывают битумом (или асфальтом, или другим материалом).

Управитель должен обеспечить исправную и достаточную теплоизоляцию трубопроводов и стояков; устранять протекания и прочие неприятности в системах канализации. Ревизии канализационных стояков в подвалах должны быть оборудованы лотками для отвода воды. Входные двери в подвал должны запираться на ключ. И так далее… Читаешь и удивляешься, неужели это все нам должны делать?!! Так почему не делают?

Наверное, потому, что мы сами этого не хотим? Сколько заявлений по поводу затопленного подвала или разрушенной отмостки вы написали? Одно? Этого мало!

Дальше в Правилах пишут о том, как управляющая компания должна технически обслуживать стены, чердак и т.д. Все очень подробно. Фундамент я привела в качестве примера. Почитайте сами и удивитесь, как много чего нам должны делать и не делают. И помните, вы читаете нормативный документ, ссылаясь на который и имеете право требовать и доказывать. А просто так поговорить можно и дома.

И последняя очень интересная информация для общего развития потребителя коммунальных услуг. Приложение 5, «Ориентировочная продолжительность эффективной эксплуатации элементов жилого дома до капитального ремонта (или замены)»:

 фундаменты – 60 лет (свайные – 60 лет, бутовые и бетонные столбы – 40 лет);

 стены – 50 лет (обычные каменные толщиной 2­2,5 кирпича – 40 лет, каменные облегченной кладки с кирпича и шлакоблоков – 30 лет);

 герметизированные стыки: панелей наружных стен мастиками – 15 лет, мест примыкания окон и дверей – 25 лет;

 перекрытия – 80 лет (деревянные –30­-60 лет);

 утепление чердачных перекрытий из пенобетона – 25 лет, из пеностекла – 40 лет, из керамзита или шлака – 40 лет, из минераловатных плит – 15 лет;

 полы из цемента – 30 лет, из керамической плитки на бетонной основе – 60 лет, деревянные – 30 лет;

 лестничные клетки – ж/б 60 лет, деревянные – 20 лет;

 балконы – 60-­80 лет;

 ограждение балконов металлическое – 40 лет, деревянное – 10 лет;

 крыша: из рулонных материалов – 10­-15 лет, шифер – 30 лет, безрулонная мастичная на стеклоткани – 10 лет, керамическая черепица – 60 лет;

 водосточные трубы по фасаду – 6­-10 лет;

 внутренние водостоки из чугунных труб 40 лет, стальных труб – 20 лет, полимерные трубы – 10 лет;

 деревянные рамы окон и балконов – 40 лет, металлические – 50 лет;

 вентиляционные шахты и короба на чердаке из шлакобетонных плит – 60 лет;

 штукатурка каменных стен – 40 лет;

 облицовка сухой штукатуркой – 20 лет;

 покраска стен, столярных изделий, пола, радиаторов – 3­8 лет;

 облицовка наружных стен – 30­-50 лет; штукатурка по кирпичу – 20-­30 лет, покраска фасадов – 4­5 лет, покраска по штукатурке – 1­4 года;

 трубопроводы холодной воды из оцинкованных труб – 30 лет, из черных – 15 лет;

 водоразборные краны – 10 лет;

 трубопроводы канализации чугунные – 40 лет, керамические и пластмассовые – 60 лет;

 заслонки и вентили чугунные – 15 лет, вентили латунные – 20 лет, водомерные узлы – 10 лет;

 радиаторы отопительные чугунные – 30­-40 лет;

 стояки отопления – 30 лет;

 трубопроводы центрального отопления магистральные общедомовые – 15­-20 лет;

 вентили, заслонки, трехходовые краны систем отопления – 10 лет;

 элеваторы – 20 лет;

 изоляция труб отопления – 10 лет;

 внутридомовые газопроводы – 20 лет;

 внутридомовая магистральная электросеть с распределительным щитком – 20 лет;

 электросеть освещения мест общего пользования (внутридомовая) – 10 лет;

 асфальтобетонные (асфальтовые) покрытия проездов, тротуаров, отмосток и прочее – 5­-10 лет.

Спасибо вам, что прочитали! И еще – двойное спасибо, если воспользуетесь! 

Ирина Дейнеко

2606